La régularisation de la TVA historique pour les locations de courte durée de logements meublés ? Elle n’a rien d’évident !

Depuis le 1er juillet 2022, les locations de courte durée de logements meublés tels que les appartements ou les maisons de vacances sont soumises à la TVA, sous certaines conditions. De ce fait, la TVA historique peut aussi être récupérée dans certains cas. Mais comment s’y prendre ? Et comment la calcule-t-on ? Découvrez-le ici.

Particulier ou personne morale

Vous louez un appartement meublé ou une maison de vacances pour une courte durée ? Il y a de fortes chances que vous soyez soumis à la TVA. Le nombre de pièces louées ne change rien à la situation. Le fait que vous soyez un particulier ou une personne morale n’a pas beaucoup d’impact non plus. Important : si vous êtes un particulier, la qualification des revenus est également d’une importance mineure pour l’impôt sur le revenu.

La mise en location ouvre le droit à la déduction de la TVA

Si vous louez à court terme et que vous êtes obligé de facturer la TVA, en tant qu’exploitant, vous avez également le droit de déduire la TVA payée à vos fournisseurs et directement liée à cette location. Cela implique, bien sûr, que vous ayez effectivement reçu une facture correcte.

La TVA historique peut également être récupérée

La législation permet également la récupération totale ou partielle de la TVA historique. Une procédure spéciale est prévue à cet effet et nécessite de faire une distinction entre les biens et services « ordinaires » et les actifs d’exploitation (dans la pratique, principalement le bâtiment et son contenu). Important : les biens, services et actifs doivent avoir été achetés avec la TVA. En outre, dans le cas des actifs d’exploitation, la période de révision de 5 ou 15 ans ne doit pas avoir expiré.

Il est toutefois important de prendre le temps de réfléchir à cette procédure particulière, notamment en ce qui concerne les actifs d’exploitation. Un actif d’exploitation ne pourra, en effet, faire l’objet de la récupération historique de la TVA qu’à condition d’appartenir au patrimoine professionnel de l’exploitant-propriétaire.

En principe, cela ne pose pas de problème si l’exploitant est une personne morale, car celle-ci n’a pas de patrimoine privé. La situation est toutefois différente si l’exploitant est une personne physique. Lors de l’achat d’un actif d’exploitation, celle-ci a, en effet, le choix de l’inclure dans son patrimoine professionnel en totalité, en partie ou pas du tout.

Pour bénéficier d’une récupération maximale de la TVA, une personne physique, qui tient par exemple une comptabilité simplifiée, doit reprendre l’actif d’exploitation pour sa valeur totale dans l’inventaire annuel des actifs et passifs ainsi que dans le cadre 83 de la déclaration à la TVA relative à la période d’achat.

Tout devient clair avec un exemple

Un entrepreneur indépendant achète un appartement neuf en 2019 avec application de la TVA. Il a l’intention de le louer en tant qu’appartement de vacances (associé à la simple fourniture et au changement du linge de maison).

L’entrepreneur dispose déjà d’un numéro de TVA et tient une comptabilité à partie double. Il décide d’inclure entièrement l’appartement dans le patrimoine de son entreprise en enregistrant sa valeur totale en tant qu’immobilisation corporelle et en l’incluant dans la case 83 de la déclaration à la TVA relative à la période d’achat.

Alors qu’elles étaient auparavant exonérées de TVA, les locations de courte durée de l’appartement sont soumises à la TVA depuis le 1er juillet 2022. L’entrepreneur pourra donc régulariser en sa faveur 12/15e de la TVA payée sur l’achat de l’appartement.

Aucune régularisation positive n’est possible si l’entrepreneur a choisi, au moment de l’achat, d’affecter l’appartement entièrement à son patrimoine privé. Même si les revenus locatifs sont obligatoirement soumis à la TVA.

En effet, les actifs d’exploitation acquis ou achetés (avec TVA) par une personne physique en qualité de non-assujetti et utilisés par la suite comme biens professionnels pour une activité économique, lorsque cette personne devient assujettie, ne peuvent pas faire l’objet d’une déduction ou d’une régularisation de la TVA (CJCE, affaire C-378/02, Waterschap Zeeuws-Vlaanderen).

L’exploitant ne tient pas de comptabilité et n’a pas de numéro de TVA.

Que se passe-t-il dans le cas d’un particulier qui ne tient pas de comptabilité et n’a pas de numéro de TVA ?

Nous l’expliquons à l’aide d’un exemple : un employé achète un appartement nouvellement construit en 2019 en tant qu’investissement avec application de la TVA et le loue en tant que maison de vacances (avec la simple fourniture et le changement du linge de maison).

Là encore, à partir du 1er juillet 2022, les revenus locatifs seront soumis à la TVA et l’exploitant devra demander un numéro de TVA. Pour la période allant de 2019 au 30 juin 2022, les loyers étaient exonérés de TVA.

En théorie, on pourrait soutenir que cette personne a également droit à une régularisation de la TVA payée sur l’achat de l’appartement. Les revenus locatifs de la résidence de vacances (même avant le 1er juillet 2022) sont, en effet, considérés comme des revenus d’une activité économique, ce qui confère au particulier la qualité de contribuable. Le fait que ces revenus soient exonérés de la TVA avant le 1er juillet 2022 n’a qu’une importance mineure.

La question se pose toutefois de savoir comment prouver que, lors de l’achat de l’appartement, ce bien a été affecté au patrimoine d’exploitation. Contrairement à l’entrepreneur indépendant, le particulier n’a pas de numéro de TVA au moment de l’achat de l’appartement. Il ne tient pas non plus de comptabilité.

On peut alors s’attendre à une surprise désagréable si l’on veut récupérer la TVA historique. Il est donc important de bien préparer et étayer le dossier.

Il est clair que la régularisation de la TVA historique sur les locations à court terme de logements meublés n’est pas aussi simple qu’on pourrait le croire. Besoin d’aide pour cet exercice complexe ? N’hésitez pas à prendre contact avec un bureau PIA près de chez vous. Nos experts vous aideront avec plaisir.