Taxation de la plus-value immobilière : l’essentiel à savoir.

En quoi consiste la taxation de la plus-value immobilière ?

La taxation de la plus-value est un impôt prélevé sur le bénéfice (plus-value) que vous réalisez lors de la vente d’un bien immobilier. Cette plus-value correspond à la différence entre :

·       le prix de vente ;

·       et le prix d’achat (ajusté de certaines dépenses admises).

Pour les particuliers, la règle de base est que la vente d’un bien immobilier dans le cadre de la gestion normale du patrimoine privé n’est généralement pas imposable. La loi prévoit toutefois un certain nombre d’exceptions claires.

Quand la plus-value immobilière est-elle imposable ?

1. Vente d’un bien immobilier bâti dans les 5 ans

Si vous vendez un bien immobilier bâti (tel qu’une maison ou un appartement) dans les 5 ans qui suivent son acquisition, la plus-value est imposable à 16,5 %, majorée des centimes communaux.

è Le délai est de 3 ans à compter de la donation, lorsque le bien a été acquis par donation et pour autant que la vente ait lieu dans les 5 ans qui suivent l’acquisition par le donateur.

2. Vente d’un terrain à bâtir

Des règles plus strictes s’appliquent aux terrains non bâtis :

·       vente dans les 5 ans : impôt sur la plus-value de 33 %

·       vente entre 5 et 8 ans : 16,5 %

·       vente après 8 ans : pas d’impôt sur la plus-value

è Ici aussi, un régime spécifique s’applique. Une taxation peut intervenir lorsque la vente a lieu dans les trois ans qui suivent la donation, à condition que cette vente se situe également dans les huit ans à compter de l’acquisition du terrain par le donateur.

3. Caractère spéculatif

Lorsque l’administration fiscale estime que la vente a un caractère spéculatif et ne s’inscrit pas dans le cadre d’une gestion normale du patrimoine, la plus-value peut être imposée comme revenu divers (à 33 %).

4. Caractère professionnel

Enfin, si l’administration fiscale estime que les ventes (souvent successives) revêtent un caractère professionnel, la plus-value peut, dans les cas extrêmes, être imposée comme un revenu professionnel (à des taux progressifs pouvant atteindre 50 %).

Comment la plus-value est-elle calculée lors de la vente d’un bien immobilier ?

Le calcul de la plus-value s’effectue en principe comme suit :

Plus-value = prix de vente – (prix d’achat + dépenses admises)

Étape 1 : prix de vente

Le prix de vente est le prix indiqué dans l’acte de vente, diminué des frais de vente éventuels légalement déductibles.

Étape 2 : prix d’achat

Le prix d’achat est la valeur d’achat initiale, majorée :

·       des droits d’enregistrement ;

·       des frais de notaire.

Pour les biens immobiliers donnés ou hérités, on se base sur la valeur payée par le donateur (!) lors de l’achat à l’époque (et donc pas sur la valeur retenue pour l’imposition des droits de donation).

Quels frais pouvez-vous déduire lors du calcul de la plus-value ?

Tous les frais ne sont pas déductibles, mais les postes suivants sont généralement acceptés :

·       frais de notaire lors de l’achat ;

·       droits d’enregistrement ;

·       frais liés à l’acte de vente ;

·       certains frais d’amélioration ou de rénovation (moyennant pièces justificatives).

Les frais d’entretien ou les simples réparations ne sont généralement pas pris en compte.

Si vous le souhaitez, vous pouvez opter pour une déduction forfaitaire, plutôt que pour le coût réel, dans le cadre de l’impôt sur la plus-value en tant que revenu divers (vente après 5/8 ans), à savoir :

-            un forfait de 25 % du prix d’achat, en remplacement du coût d’achat réel ;

-            un forfait de 5 % par année écoulée, ce dernier pouvant être cumulé avec les travaux d’amélioration ou de rénovation réellement effectués en tant que bien immobilier bâti.

Qu’en est-il des bâtiments et des terrains donnés ?

Lorsque des biens immobiliers ont été acquis par donation, le même mode de calcul de la plus-value nette s’applique, mais à condition que la durée de possession du donateur soit également prise en compte et puisse donc être invoquée pour l’application d’un éventuel forfait de frais.

Existe-t-il des exonérations ou des exceptions à l’impôt sur la plus-value ?

Oui. Les principales exceptions sont les suivantes :

1)    Vente de la résidence principale

La vente de la résidence principale et unique est, en principe, exonérée, si :

·       vous y avez effectivement résidé ;

·       il ne s’agit pas d’une opération spéculative.

2)    Gestion normale du patrimoine privé

Les ventes qui s’inscrivent dans le cadre de la gestion normale du patrimoine privé et qui sont réalisées en dehors du délai de 5 ou 8 ans ne sont, en principe, pas imposables, même si elles génèrent une plus-value.

Dans ces cas, l’administration fiscale doit démontrer le caractère spéculatif ou professionnel de la transaction avant de pouvoir imposer un quelconque impôt.

Une société paie-t-elle l’impôt sur la plus-value lors de la vente d’un bien immobilier ?

Oui, mais la logique fiscale est différente, car une société est censée toujours réaliser des revenus professionnels.

Lorsqu’une société vend un bien immobilier :

·       la plus-value (comptable) réalisée fait partie du bénéfice imposable ;

·       elle est imposée au titre de l’impôt sur les sociétés (taux standard ou taux réduit, le cas échéant).

Il existe toutefois la possibilité de compenser les pertes reportées le cas échéant, tout comme il est également possible d’opter pour des mécanismes de répartition et de réinvestissement permettant de reporter temporairement l’impôt.

Quelle est la différence entre l’impôt sur la plus-value pour les particuliers et les sociétés ?

 Comment optimiser l’impôt sur la plus-value immobilière en société ?

Différentes techniques d’optimisation sont possibles au sein d’une société, telles que :

·       réinvestissement de la plus-value ;

·       répartition de l’impôt ;

·       valorisation et amortissements corrects ;

·       timing judicieux de la vente.

Une bonne analyse fiscale préalable est ici cruciale.

Vous souhaitez bénéficier d’une aide pour cette optimisation ? N’hésitez pas à contacter l’un de nos bureaux ou nos experts Advisory.