En tant que dirigeant d’entreprise, la location à sa propre société d’un bien immobilier est fiscalement intéressant. Dès lors, il est doux aux oreilles de beaucoup de gens d’exiger un loyer élevé, mais attention : il faut tenir compte d’une limite basée sur le revenu cadastral et d’un coefficient de revalorisation. Ce coefficient est publié par le SPF Finances annuellement. Nous aimerions vous informer quel est le montant de ce coefficient cette année et résumer les informations les plus importantes.
La location est fiscalement plus intéressante que la perception d’un salaire supplémentaire
Louer à sa propre société est fiscalement plus intéressant que percevoir un salaire supplémentaire. Les loyers perçus sont taxés comme des revenus immobiliers auxquels s’applique une déduction forfaitaire des frais de jusqu’à 40%. De plus, il n’y pas de cotisations sociales à payer. Il semble donc très tentant d’exiger un loyer élevé, mais le fisc y a déjà mis fin depuis longtemps.
En effet, à fin d’éviter les abus, un plafond légal a été créé. Lorsque le loyer perçu dépasse ce plafond, il est en partie requalifié en salaire. Sur cette partie, vous bénéficiez d'une déduction forfaitaire de frais beaucoup plus limitée et vous devez payer des cotisations sociales. Cette partie requalifiée est également soumise au précompte professionnel. Comme mentionné précédemment, ce plafond est déterminé en fonction du revenu cadastral multiplié par un coefficient de revalorisation, ce que l'on appelle le revenu cadastral revalorisé.
Au moyen de ce revenu cadastral revalorisé, on divise le revenu locatif d'un dirigeant d’entreprise en deux catégories :
- Les revenus immobiliers : la partie des revenus locatifs qui corresponde au maximum à 5/3 du revenu cadastral revalorisé.
- Les revenus professionnels : la partie des revenus locatifs qui s’élève à plus de 5/3 du revenu cadastral revalorisé.
Le coefficient de revalorisation en 2023
Pour l'année de revenus 2023 (exercice d'imposition 2024), le coefficient de revalorisation s'élève à 5,37. Pour savoir dans quelle catégorie se situent vos revenus locatifs, faites les calculs ci-dessous.
- Étape 1 : calculez le revenu cadastral revalorisé
- = le revenu cadastral x le coefficient de revalorisation
- Étape 2 : augmentez le revenu cadastral revalorisé de 5/3
- = étape 1 x 5/3
- Étape 3 : calculez la différence
- = le loyer annuel – étape 2
Vous obtenez un résultat positif à l’étape 3 ? Dans ce cas, le loyer est considéré comme excessif et entre dans la catégorie des ‘revenus professionnels’ soumis au précompte mobilier.
Le calcul effectué à l'étape 3 donne un résultat négatif ou un résultat égal à 0 ? Dans ce cas, le loyer est considéré comme normal et entre dans la catégorie des ‘revenus immobiliers’.
Un exemple pour clarifier les choses
Vous êtes un dirigeant d’entreprise et vous louez à votre propre société un bien immeuble dont le revenu cadastral s'élève à €2500,00. Le loyer mensuel s’élève à €850,00/mois, soit €10.200/an.
Si on calcule 5/3 du revenu cadastral revalorisé, on obtient le résultat suivant :
€2.500,00 × 5,37 × 5/3 = €22.375,00
€2.500,00 × 5,37 × 5/3 = €22.375,00
Etant donné que €10 200,00 – €22 375,00 donnent un résultat négatif, il s'agit d'un revenu immobilier et donc pas d'un revenu professionnel.
Situe-t-on à une situation dont le loyer s’élève à €1950/an ou donc €23400/an ? Dans ce cas, on obtient un résultat positif de €1.025 (€23.400– €22.375). Ce montant s’est considéré comme des revenus professionnels soumis au précompte professionnel.
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