Meerwaardebelasting, successie en vastgoed

Veel ondernemers hebben naast hun onderneming ook privévastgoed opgebouwd.
Denk aan:

• de gezinswoning

• opbrengsteigendommen

• tweede verblijven

• vastgoed in binnen- of buitenland

Dat vastgoed speelt een belangrijke rol in je successieplanning. Niet alleen omdat het vaak een groot deel van je vermogen vertegenwoordigt, maar ook omdat de fiscale behandeling anders is dan die van je onderneming.

Denk bijvoorbeeld aan:

• erfbelasting op onroerend goed

• schenkbelasting bij overdracht tijdens leven

• waardering van vastgoed bij overlijden

• verschillen tussen de gewesten

Belangrijk: de waarde van je vastgoed bepaalt mee hoe je vermogen verdeeld wordt en welke fiscale druk daarbij komt kijken. Een correcte inschatting van je vastgoed, naast je onderneming, is dus essentieel om evenwichtige keuzes te maken binnen je familie.

Vastgoed zit niet altijd in dezelfde vennootschap als je operationele activiteit. In de praktijk zien we verschillende situaties:

• vastgoed in de exploitatievennootschap

• vastgoed in een aparte vastgoedvennootschap

• vastgoed in een patrimoniumstructuur of holding

Dat maakt de analyse complexer. De waardering van een vastgoedvennootschap of patrimoniumstructuur volgt namelijk een andere logica dan die van een operationele onderneming.

Belangrijke aandachtspunten:

• de marktwaarde van het vastgoed

• de financieringsstructuur

• huurinkomsten en rendement

• de fiscale context van de structuur

• de impact bij overdracht of verkoop

De standaardmethode is hier vaak niet geschikt. Een verkeerde benadering kan leiden tot:

• een fout beeld van de waarde

• een scheve verdeling bij overdracht

• onverwachte fiscale gevolgen

Daarom vraagt vastgoed binnen vennootschapsstructuren een specifieke en onderbouwde analyse.