Beleg je in vastgoed? Dan bent u vast niet blij met de hervorming van de registratierechten die het Vlaamse Gewest heeft doorgevoerd. Starters op de woningmarkt, die een enige eigen woning kopen in volle eigendom en er binnen de 2 jaar in gaan wonen, worden beloond met 3% registratierechten in plaats van de normale 6%. Maar voor alle andere woningaankopen gaan de registratierechten van 10% naar 12%. Zo wil de Vlaamse regering prijsstijgingen door vastgoedinvesteringen tegengaan. Wij kijken even of het interessanter is om buiten het Vlaamse Gewest in stenen te beleggen.
Hoe duur is een vastgoedinvestering in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest?
Als u een huis koopt in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, betaalt u 12,5% registratierechten. Nog meer dan in het Vlaamse Gewest, dus. Sinds 1 januari 2017 kan u als koper wel genieten van het woningabattement van €175.000. Dit houdt in dat u een beroep doet op een vermindering van de belastbare grondslag of berekeningsbasis voor het registratierecht. Dit abattement is wel beperkt en uw fiscale voordeel kan maximaal oplopen tot €21.875.
Aan dit voordeel zijn wel een heel aantal voorwaarden gekoppeld. Zo moet u als koper een natuurlijk persoon zijn. Investeren in vastgoed via uw vennootschap is dus geen optie. Bovendien moet de woning uw hoofdverblijfplaats zijn in volle eigendom en dat voor 5 jaar. Tot slot moet het om de enige woning gaan en mag de aankoopprijs of grondslag voor de registratierechten niet hoger zijn dan 500.000,00 €.
Conclusie: het Brussel Hoofdstedelijk Gewest is niet echt een meer voordelige optie.
Is een vastgoedinvestering in het Waals gewest interessanter?
Ook ten zuiden van de taalgrens lopen de registratierechten op tot 12,5%. Hierop bestaat één uitzondering. Er is een lager tarief voorzien voor sociale woningen. Uiteraard kan u daar als vastgoedinvesteerder niet van profiteren.
Daarnaast bestaat er ook een verlaagd tarief van 6% voor bescheiden woningen. Maar ook hier hangen weer extra voorwaarden aan vast. De woning moet een beperkt kadastraal inkomen hebben tussen €745,00 en €1.045,00 (in functie van het aantal kinderen ten laste). Verder mag de belastbare grondslag (verkoopprijs) maximaal tussen €157.087,20 en €231.122,65 liggen. En ook hier mag u geen enkel ander onroerend goed, voorzien als woning, bezitten.
Conclusie: het Waalse Gewest is ook niet echt een aantrekkelijk alternatief.
Vastgoed in het buitenland dan maar?
We nemen om te beginnen Frankrijk onder de loep. Hier verschillen de registratierechten van streek tot streek. Gemiddeld komt u uit op 5% tot 6%. Daar moet u nog extra’s, zoals de notariskosten, bij tellen. Zo komt u uit op een bijbetaling van 7 tot 8%.
Ook in Spanje zijn de registratierechten verschillend per streek. Hier mag u rekenen op 8 tot 10%. Met alle kosten inbegrepen wordt dat een bijbetaling van 12 tot 14%.
Hou er wel rekening mee dat er na de aankoop van buitenlands vastgoed nog heel wat om de hoek kan komen kijken. Denk aan jaarlijkse -vaak lokale- belastingen. Veel landen, waaronder Spanje en Frankrijk, kennen ook een meerwaardebelasting. U betaalt dus een extra heffing op de meerwaarde van uw onroerend goed bij verkoop. Gelukkig bestaan er tussen België en deze landen dubbelbelastingverdragen. Dat houdt in dat u in België nauwelijks of niet nog een keer belast wordt.
Ga er ook niet zomaar vanuit dat gekende Belgische fiscale constructies ook van toepassing zijn in het buitenland. Denk hierbij aan de gezamenlijke aankoop door ouders en hun kinderen met een combinatie van vruchtgebruik en naakte eigendom. Gelukkig kent elk land wel zijn eigen equivalent.
Conclusie: het is als vastgoedinvesteerder best interessant om een aankoop in het buitenland te overwegen. Zeker in combinatie met wat eigen gebruik en dus genot! Uw PIA adviseur bekijkt graag samen met u hoe u uw investeringsplannen fiscaal optimaal kan realiseren.
