Update: nieuwe BTW-regels voor gemeubelde logiesverhuur via boekingsplatformen vanaf 1 juli 2022.

Verhuurt u een kamer of een appartement via AirBnB of Booking.com? En doet u dat als zelfstandige in bijberoep? Dan is de kans groot dat u uw klanten geen BTW aanrekent omdat u gebruik maakt van de vrijstellingsregeling voor kleine ondernemingen. Maar opgelet! De regels voor de kwalificatie als hoteldienst veranderen. In een nieuw wetsontwerp wordt het aanbieden van gemeubelde logies vanaf 1 juli 2022 veel sneller als btw-belastbaar beschouwd. En dat plaatst u als verhuurder voor een belangrijke keuze.

Oneerlijke concurrentie?

De verandering van de regelgeving komt niet uit de lucht vallen. De vrijstelling van btw voor verhuurders via AirBnB, Booking en andere platformen was de hotelsector al langer een doorn in het oog. Zij beschouwden dit als oneerlijke concurrentie omdat zij wel altijd BTW moeten factureren aan hun gasten. De overheid is nu ingegaan op hun klacht.

Wanneer wordt u vandaag als een hoteldienst beschouwd?

Vandaag wordt het aanbieden van gemeubelde logies als hoteldienst gekwalificeerd wanneer u systematisch aan alle gasten bovenop het verblijf voor een enige, forfaitaire prijs -i.e. een prijs waar u niet van afwijkt- de volgende diensten aanbiedt:

• Onthaal ter plaatse voor een groot gedeelte van de dag. Digitaal onthaal en/of telefonische receptie zijn een geldig alternatief.

• Eén van de volgende bijkomende diensten:

  • Regelmatig onderhoud en schoonmaak tijdens het verblijf. Als het verblijf niet langer duurt dan 7 dagen, is voor en na poetsen voldoende.

  • Huishoudlinnen, dat minstens om de 4 dagen ververst wordt tijdens het verblijf.

  • Dagelijks ontbijt.

Wanneer wordt u vanaf 1 juli 2022 als hoteldienst beschouwd?

• De verhuurperiode van het gemeubelde logies mag niet langer duren dan 3 maanden

Extra voorwaarde: kwalificatie als categorie 2 (zie infra)

• De verhuurder moest minstens 1 van de volgende diensten aanbieden:

• Instaan voor het fysieke onthaal tijdens het hele verblijf van de gasten. Of:

• Huishoudlinnen. Voor verblijven van meer dan één week- de vervanging ervan éénmaal per week. Of:

• Dagelijks verschaffen van een ontbijt.

De regeling rond deze diensten is intussen gewijzigd en lichten we hieronder verder toe.

Dit verandert er nog meer voor u.

Bovendien moeten de diensten niet noodzakelijk verstrekt worden door u als uitbater. U mag dit uitbesteden aan een externe partij. Ook de globale prijs valt weg. Elke dienst kan via een apart bedrag worden aangerekend. Bovendien hoeven de klanten de bijkomende diensten, zoals ontbijt of huishoudlinnen, niet te nemen. Het volstaat dat u ze aanbiedt. En tot slot: het onthaal moet fysiek zijn en voor het hele verblijf (Dus niet enkel op het moment van vertrek en aankomst).

* expliciete uitsluiting vrijstelling kleine ondernemingen

Extra voorwaarde: hoedanigheid inrichting dienstenverkeer

Men houdt rekening met de hoedanigheid van de inrichting van de dienstverstrekker, waarbij er 3 categorieën worden gemaakt:

1. Hotels of motels

2. Inrichtingen met een soortgelijke functie als hotels en motels waar gewoonlijk aan betalende gasten onderdak wordt verleend voor een periode van minder dan drie maanden

3. Inrichtingen met een soortgelijke functie als hotels en motels waar gewoonlijk aan betalende gasten onderdak wordt verleend voor een periode langer dan drie maanden

Bijkomende vereiste dat niet in de blogpost staat is dus dat de inrichting gewoonlijk (normaal = meer dan 50% volgens mij) moet gebruikt worden voor verhuurperiodes korter dan 3 maand (categorie 2) vooraleer de regeling inzake gemeubelde logies (dus met btw) kan toepassing vinden (bij voldoening overige voorwaarden). Bij kwalificatie van inrichting als categorie 3 zijn alle verhuren vrijgesteld, ook deze korter dan 3 maand.

Schematisch is dit mss duidelijker:

Wijziging: de bijkomende dienst moet afgenomen worden

Indien de klant de keuze heeft om een samenhangende dienst al dan niet af te nemen (mits betaling van een meerprijs) is er slechts sprake van een samenhangende dienst indien de klant uitdrukkelijk opteert voor deze dienst. Het louter aanbieden van de mogelijkheid door de exploitant volstaat niet. Dit verschilt met wat in de blogpost stond, met name dat effectieve afname niet vereist was.

Aanvulling: vrijstellingsregeling kleine ondernemingen is expliciet niet toepasselijk op gemeubelde logies

Belangrijke opmerking: Activiteiten kwalificerend als TBS van gemeubelde logies zijn expliciet uitgesloten van de vrijstellingsregeling voor kleine ondernemingen. Verricht men TBS van gemeubelde logies, moet men alle vereiste btw-formaliteiten aldus voldoen.

Dit is het dilemma waar u voor staat.

Voor u als verhuurder ontstaat daardoor een dilemma. Gaat u voor het aanbieden van uw gemeubelde logies als een onroerende verhuur, vrij van btw en zonder recht op aftrek, zodat u een aantrekkelijke prijs kan vragen? Of kiest u voor het statuut van hoteldienst, onderworpen aan btw, waardoor u de input-btw op gemaakte kosten wel kunt aftrekken, maar ook een hogere prijs moet vragen?

Een kwalificatie als hoteldienst hoeft niet nadeliger te zijn.

De optie om uw verblijf met vrijstelling van btw aan te bieden is sowieso een pak moeilijker geworden. Maar… het feit dat u misschien een hogere prijs moet vragen wordt gecompenseerd door het feit dat u uw volledige input-btw kunt aftrekken. Stel dat u werken uitvoert in de kamer die u verhuurt. Dan kan u de btw voortaan ook in mindering brengen.

Kortom: de verhuurprijs is niet de enige beslissingsfactor. U moet het volledige kostenplaatje bekijken. Uw PIA-adviseur is de geknipte persoon om dit samen met u te bekijken. Wacht er niet te lang mee. Zo bent u tijdig klaar voor een -hopelijk COVID-vrij- zomerseizoen in 2022