De afgelopen jaren is er veel te doen geweest over het 6% tarief van voor afbraak en heropbouw van woningen. Goed nieuws voor projectontwikkelaars: dankzij een nieuwe wetsaanpassing blijft het 6% tarief ook vanaf 1 juli 2025 van kracht. Maar de regeling kreeg wel een nieuwe invulling, mét strengere voorwaarden. Wat verandert er precies? En wat betekent dit voor jouw project? We leggen het voor je uit.
Ik wil een btw-expert sprekenDefinitieve regeling afbraak en heropbouw
De definitieve regeling, zoals deze wordt genoemd, voorziet in vier gevallen waar het 6% tarief kan worden toegepast bij afbraak en heropbouw van een woning.
Deze kunnen als volgt worden samengevat:
De afbraak en heropbouw door een bouwheer-natuurlijk persoon met de bedoeling de heropgebouwde woning te gebruiken als de enige en (hoofdzakelijk) eigen woning gedurende een periode van minstens vijf jaar. De totale bewoonbare oppervlakte van de woning mag in dit geval niet meer bedragen dan 200 m².
De afbraak en heropbouw van een woning die is bestemd om door de bouwheer (natuurlijk of rechtspersoon) gedurende minstens vijftien jaar te worden verhuurd in het kader van het sociaal beleid.
De afbraak en heropbouw van een woning door een bouwheer (natuurlijk of rechtspersoon) met de bedoeling om de woning gedurende minstens vijftien jaar te verhuren (rechtstreeks) aan een natuurlijk persoon die er zijn domicilie vestigt (sinds 1 juni 2024).
De ‘levering’ (verkoop) van een na afbraak heropgebouwde woning, die door de verkrijger, ofwel wordt gebruikt als enige en hoofdzakelijk eigen woning, ofwel wordt verhuurd in het kader van het sociaal beleid, ofwel als woning wordt verhuurd aan een natuurlijk persoon die er zijn domicilie vestigt.
Oppervlakte wordt beperkter
De levering van een ‘eigen’ woning of een woning bestemd voor de verhuur aan een natuurlijk persoon valt enkel onder deze maatregel, voor zover de woning een totale bewoonbare oppervlakte heeft van niet meer dan 175 m².
Voor de afbraak en heropbouw van de eigen woning door een bouwheer-natuurlijke persoon, blijft die grens op 200 m² liggen. Voor heropgebouwde woningen die bestemd zijn voor de verhuur in het kader van het sociaal beleid, geldt er (zoals voorheen) geen oppervlaktegrens.
Ik wil een btw-expert sprekenDe formele verplichtingen van de huidige overgangsmaatregel om de regeling te kunnen genieten blijven ongewijzigd.
De verkoper zal dus vooraf een (elektronische) verklaring moeten indienen waarin de elementen voor de toepassing van de regeling worden bevestigd. Die verklaring moet mee ondertekend worden door de koper.
Daarnaast moeten de omgevingsvergunning, de aannemingsovereenkomst en het compromis of de authentieke akte worden overgemaakt. De onderhandse overeenkomst of notariële akte en de factuur moeten ook de elementen vermelden die de toepassing van het 6% tarief onderbouwen.
Gehuwden en samenwonenden
Zoals hierboven omschreven moet de heropgebouwde woning worden bewoond door de ‘bouwheer’-natuurlijke persoon of door de ‘koper’-natuurlijke persoon zelf. Verder is de toepassing van het 6% tarief onderworpen aan de voorwaarde dat het gaat om zijn enige woning.
Voor gehuwden (of wettelijk samenwonende personen) wordt deze voorwaarde gezamenlijk beoordeeld. Wanneer één van de partners al een andere woning bezit, kan het koppel het 6% tarief dus niet genieten.
Dat is anders bij personen die niet gehuwd zijn of die niet wettelijk samenwonen en samen optreden als bouwheer. In dat geval wordt het criterium inzake ‘enige woning’ beoordeeld in hoofde van elke eigenaar-bouwheer afzonderlijk.
Ook die regeling wordt aangepast. De voorwaarde van de ‘enige’ woning zal voortaan afzonderlijk geëvalueerd worden in hoofde van elke bouwheer of elke koper, ongeacht de juridische verhoudingen tussen de kopers of bouwheren. Elk onderscheid tussen de verschillende samenlevingsvormen (huwelijk, wettelijk samenlevingscontract, feitelijk samenwonen) wordt zo dus weggewerkt.
Vanaf 1 juli 2025
De nieuwe regeling zal van toepassing zijn op de leveringen van goederen waarvoor de btw opeisbaar wordt vanaf 1 juli 2025. Er wordt niet in een overgangsregeling voorzien. Dat heeft tot gevolg dat facturen voor een verkoop vanaf 1 juli 2025 kunnen worden uitgereikt tegen het 6% tarief, als aan alle voorwaarden is voldaan.
Ben je projectontwikkelaar of koper en wil je weten of jouw dossier in aanmerking komt? De btw-specialisten van PIA Group begeleiden je graag. Plan een gesprek met onze experts en ontdek hoe je correct gebruik maakt van het 6%-tarief.
