Wat is meerwaardebelasting op vastgoed?
Meerwaardebelasting is een belasting op de winst (meerwaarde) die je realiseert bij de verkoop van onroerend goed. Die meerwaarde is het verschil tussen:
Voor particulieren geldt als basisregel dat de verkoop van vastgoed kaderend binnen het normale beheer van het privévermogen meestal niet belastbaar is. Toch voorziet de wet een aantal duidelijke uitzonderingen.
Wanneer is meerwaardebelasting op vastgoed verschuldigd?
1. Verkoop van een bebouwd onroerend goed binnen 5 jaar
Verkoop je een bebouwd onroerend goed (zoals een woning of appartement) binnen 5 jaar na de aankoop, dan is de meerwaarde belastbaar aan 16,5%, vermeerderd met gemeentebelasting.
è De termijn bedraagt 3 jaar vanaf de schenking, wanneer het goed werd verkregen via schenking en voor zover de verkoop dan ook plaatsvindt binnen 5 jaar vanaf verwerving door de schenker.
2. Verkoop van bouwgrond
Voor onbebouwde grond gelden strengere regels:
verkoop binnen 5 jaar: meerwaardebelasting van 33%
verkoop tussen 5 en 8 jaar: 16,5%
verkoop na 8 jaar: geen meerwaardebelasting
è Ook hier geldt een specifieke termijn indien verkoop na schenking/ met name ontstaat mogelijke meerwaardebelasting indien verkoop binnen 3 jaar vanaf de schenking en voor zover de verkoop dan ook plaatsvindt binnen 8 jaar vanaf verwerving door de schenker.
3. Speculatief karakter
Ook wanneer de fiscus oordeelt dat de verkoop een speculatief karakter heeft en niet past binnen normaal vermogensbeheer, kan de meerwaarde belast worden als divers inkomen (tegen 33%).
4. Beroepsmatig karakter
Oordeelt de fiscus tot slot dat de (vaak opeenvolgende) verkoop wijst op een beroepsmatig karakter heeft, kan de meerwaarde in uiterste geval belast worden als beroeps inkomen (tegen progressieve tarieven oplopende tot 50%).
Hoe wordt de meerwaarde bij verkoop van onroerend goed berekend?
De berekening van de meerwaarde verloopt in principe als volgt:
Meerwaarde = verkoopprijs – (aankoopprijs + aanvaarde kosten)
Stap 1: verkoopprijs
De verkoopprijs is de prijs vermeld in de verkoopakte, verminderd met eventuele verkoopkosten die wettelijk aftrekbaar zijn.
Stap 2: aankoopprijs
De aankoopprijs is de oorspronkelijke aankoopwaarde, verhoogd met:
registratierechten
notariskosten
Bij geschonken of geërfd vastgoed wordt uitgegaan van de waarde die werd betaald door de schenker (!) bij de aankoop door deze destijds (en dus niet de weerhouden waarde voor heffing van de schenkbelasting) .
Welke kosten mag je aftrekken bij de berekening van de meerwaarde?
Niet alle kosten zijn aftrekbaar, maar de volgende worden doorgaans aanvaard:
notariskosten bij aankoop
registratierechten
kosten van de verkoopakte
bepaalde verbeterings- of renovatiekosten (mits bewijsstukken)
Onderhoudskosten of loutere herstellingen komen meestal niet in aanmerking.
Desgewenst kan – onder de meerwaardebelasting als divers inkomen (verkoop na 5/8 jaar) – geopteerd worden voor een forfaitaire aftrek, eerder dan de werkelijke kost, m.n.;
een forfait van 25% van de aankoopprijs, in vervanging van de werkelijke aankoopkost
een forfait van 5% per verstreken jaar, dit laatste cumuleerbaar met de werkelijk gedragen verbeterings- of verbouwingswerken als een bebouwd onroerend goed
Wat is de regeling bij geschonken gebouwen en gronden?
Wanneer vastgoed werd verkregen via schenking, geldt éénzelfde berekeningswijze van de netto meerwaarde, echter met dien verstande dat ook de bezitsduur van de schenker meetelt, en dus mag worden ingeroepen voor toepassing van een eventueel kostenforfait.
Zijn er vrijstellingen of uitzonderingen op meerwaardebelasting?
Ja. De belangrijkste uitzonderingen zijn:
1) Verkoop van de eigen woning
De verkoop van de eigen en enige woning is in principe vrijgesteld, op voorwaarde dat:
2) Normaal beheer van privévermogen
Verkopen die passen binnen het normale beheer van het privévermogen, en daarbij buiten de 5 c.q. 8 jaar termijn worden gerealiseerd, zijn niet principieel belastbaar, zelfs als er winst wordt gerealiseerd.
In deze gevallen dient de belastingdienst een speculatief karakter, dan wel een beroepsmatig karakter aan te tonen, alvorens sprake kan zijn van enige belastingheffing.
Betaalt een vennootschap meerwaardebelasting bij verkoop van vastgoed?
Ja, maar de fiscale logica is anders, nu een vennootschap wordt geacht steeds beroepsmatige inkomsten te realiseren.
Wanneer een vennootschap vastgoed verkoopt:
Er bestaat wel mogelijkheid tot eventuele verrekening van overgedragen verliezen desgevallend, verder kan er onder voorwaarde worden geopteerd voor spreidings- en herinvesteringsmechanismen waarmee de belasting tijdelijk kan worden uitgesteld.
Wat is het verschil tussen meerwaardebelasting voor particulieren en vennootschappen?
| Particulier |
Vennootschap |
Geen algemene meerwaardebelasting
|
Meerwaarde belastbaar als winst
|
Belastbaar in specifieke gevallen
|
|
Tarieven 16,5%, 33% of progressief tot 50%
|
Vennootschapsbelasting 20/25%
|
Mogelijke forfaitaire kostenaftrek
|
Steeds werkelijke kosten aftrekbaar
|
Afhankelijk van termijn en context
|
Afhankelijk van boekhoudkundige verwerking
|
Hoe kan je meerwaardebelasting op vastgoed optimaliseren binnen een vennootschap?
Binnen een vennootschap bestaan verschillende optimalisatietechnieken, zoals:
herinvestering van de meerwaarde
spreiding van belasting
correcte waardering en afschrijvingen
doordachte timing van de verkoop
Een goede voorafgaande fiscale analyse is hier cruciaal.
Heb je graag hulp bij deze optimalisatie? Aarzel dan niet en contacteer één van onze kantoren of Advisory-experts.
