De regularisatie van historische btw bij korte termijn verhuur van gemeubeld logies? Geen evidentie!

Verhuur je op de korte termijn een gemeubeld appartement of vakantiewoning? Dan is de kans groot dat je onderworpen bent aan de btw. Hierbij maakt het aantal verhuurde kamers geen verschil in de situatie. Ook of je al dan niet een particulier of rechtspersoon bent, zal weinig uitmaken. Belangrijk: als je een particulier bent, is ook de kwalificatie van het inkomen voor de toepassing van de inkomstenbelasting van ondergeschikt belang.

Verhuur je op korte termijn en ben je verplicht om de btw in rekening te brengen, dan heb je als exploitant ook het recht om de btw, die werd betaald aan je leveranciers en rechtstreeks verband houdt met deze verhuur, in aftrek te brengen. Het spreekt voor zich dat dit alleen maar kan als je ook effectief een correcte factuur hebt ontvangen.

De wetgeving maakt het ook mogelijk om de historische btw volledig of gedeeltelijk te recupereren. Hiervoor is een bijzondere procedure voorzien waarbij een onderscheid moet worden gemaakt tussen de “gewone” goederen en diensten, en de bedrijfsmiddelen (die in de praktijk veelal het gebouw en de inboedel zijn). Belangrijk: de goederen, diensten en bedrijfsmiddelen moeten met btw zijn aangekocht. Bij de bedrijfsmiddelen mag bovendien de herzieningsperiode van 5 of 15 jaar nog niet zijn verstreken.

Toch is het belangrijk om even stil te staan bij die bijzondere procedure, zeker wat de bedrijfsmiddelen betreft. Want een bedrijfsmiddel zal slechts in aanmerking komen voor historische btw-recuperatie op voorwaarde dat het tot het bedrijfsvermogen van de exploitant-eigenaar behoort.

In principe is dit geen probleem als de exploitant een rechtspersoon is, want die heeft immers geen privévermogen. De situatie is echter verschillend als de exploitant een natuurlijk persoon is. Deze heeft namelijk de keuze om bij de aanschaf van een bedrijfsmiddel dit volledig, gedeeltelijk of zelfs helemaal niet op te nemen in zijn bedrijfsvermogen.

Om voor maximale btw-recuperatie in aanmerking te komen betekent dit dat een natuurlijke persoon, die bijvoorbeeld een vereenvoudigde boekhouding heeft, het bedrijfsmiddel voor zijn totale waarde moeten opnemen in de jaarlijkse inventaris van de bezittingen en schulden én in vak 83 van de btw-aangifte met betrekking tot de periode van aankoop.

Een zelfstandige ondernemer koopt in 2019 een nieuwbouwappartement met toepassing van de btw. Hij/zij heeft hierbij de bedoeling om het als vakantieappartement te verhuren (in combinatie met het louter aanbieden en verversen van huishoudlinnen).

De ondernemer beschikt al over een btw-nummer en voert een dubbele boekhouding. Hij/zij beslist om het appartement volledig op te nemen in zijn/haar bedrijfsvermogen door de totale waarde ervan als vaste activa te boeken en op te nemen in vak 83 van de btw-aangifte met betrekking tot de periode van aankoop.  

Waar voordien de korte termijn verhuur van het appartement was vrijgesteld van de btw is, sinds 1 juli 2022, de verhuur aan de btw is onderworpen. Bijgevolg zal de ondernemer 12/15 van de betaalde btw op de aankoop van het appartement in zijn/haar voordeel kunnen regulariseren.

Als de ondernemer ervoor zou hebben gekozen om, op het moment van aankoop, het appartement integraal toe te wijzen aan zijn/haar privévermogen, was er geen positieve regularisatie mogelijk. Ook  niet als de huurinkomsten verplicht aan de btw zijn onderworpen.

Bedrijfsmiddelen die door een natuurlijk persoon zijn verkregen of gekocht (met btw) in de hoedanigheid van niet-belastingplichtige en die nadien als bedrijfsmiddel worden gebruikt voor de economische activiteit, wanneer die persoon belastingplichtige wordt, komen immers niet voor aftrek of herziening van de btw in aanmerking (HvJ, zaak C-378/02, Waterschap Zeeuws-Vlaanderen).

Wat gebeurt er in de situatie van een particulier die geen boekhouding voert, en evenmin over een btw-nummer beschikt?

We maken het duidelijk aan de hand van een voorbeeld: een bediende koopt in 2019 als investering een nieuwbouwappartement met toepassing van de btw en verhuurt dit als vakantiewoning (in combinatie met het louter aanbieden en verversen van huishoudlinnen).

Ook hier zijn, vanaf 1 juli 2022, de huurinkomsten aan de btw onderworpen en zal de exploitant een btw-nummer moeten aanvragen. Voor de periode 2019 tot 30 juni 2022, was de verhuur vrijgesteld van de btw.

In theorie kan men stellen dat ook deze persoon recht heeft op een regularisatie van de betaalde btw op de aankoop van het appartement. De huurinkomsten van de vakantiewoning (ook van voor 1 juli 2022) worden immers aangemerkt als inkomsten uit een economische activiteit, die de particulier de hoedanigheid van belastingplichtige verleent. Het feit dat deze inkomsten voor 1 juli 2022 van de btw zijn vrijgesteld is van ondergeschikt belang.

Alleen rijst de vraag hoe men kan aantonen dat, bij de aankoop van het appartement, dit bedrijfsmiddel is toegewezen aan het bedrijfsvermogen? In tegenstelling tot de zelfstandige ondernemer, beschikt de particulier, op het ogenblik van de aankoop van het appartement niet over een btw-nummer. Hij voert ook geen boekhouding.

Men zou dus wel eens voor een onaangename verrassing kunnen komen te staan als men historische btw wil terugvragen. Een goede voorbereiding en onderbouw van het dossier is dan ook van belang.

Het is duidelijk: de regularisatie van de historische btw bij korte termijn verhuur van gemeubeld logies is niet zo gemakkelijk als je zou denken. Nood aan hulp bij deze complexe oefening? Aarzel dan niet om contact op te nemen met een PIA-kantoor in jouw buurt. Onze experts helpen je graag verder.