Als bedrijfsleider is het verhuren van een onroerend goed aan de eigen vennootschap fiscaal interessant. Een hoge huur vragen klinkt voor velen dan ook als muziek in de oren. Maar let op: je moet rekening houden met een grens die gebaseerd is op het kadastraal inkomen en een revalorisatiecoëfficiënt. Deze coëfficiënt wordt jaarlijks bekendgemaakt door de FOD Financiën. We vertellen je graag hoeveel deze dit jaar bedraagt en zetten de belangrijkste informatie voor je op een rijtje.
Verhuren is fiscaal interessanter dan bijkomend loon
Verhuren aan jouw eigen vennootschap is fiscaal interessanter dan bijkomend loon op te nemen. De ontvangen huur wordt belast als onroerend inkomen waarop een forfaitaire kostenaftrek tot 40% wordt toegepast. Bovendien zijn er geen sociale bijdragen op te betalen. Een hoge huur vragen klinkt dus heel aanlokkelijk. Maar natuurlijk heeft de fiscus hier lang geleden al een stokje voor gestoken.
Om misbruik te voorkomen, werd er namelijk een wettelijke grens in het leven geroepen. Wanneer de ontvangen huur deze grens overschrijdt, wordt ze deels geherkwalificeerd in loon. Hierop heb je een veel lagere forfaitaire kostenaftrek en moet je sociale bijdragen betalen. Dit geherkwalificeerde deel is bovendien onderworpen aan de bedrijfsvoorheffing. Zoals eerder aangehaald wordt deze grens bepaald in functie van het kadastraal inkomen, vermenigvuldigd met een revalorisatiecoëfficiënt, het zogenaamde geherwaardeerd kadastraal inkomen.
Aan de hand van dit geherwaardeerd kadastraal inkomen deelt men de huurinkomsten van een bedrijfsleider op in twee categorieën:
Inkomsten uit onroerende goederen: het deel van de huurinkomsten dat maximaal overeenstemt met 5/3de van het geherwaardeerd kadastraal inkomen.
Beroepsinkomsten: het deel van de huurinkomsten dat meer dan 5/3de van het geherwaardeerd kadastraal inkomen bedraagt.
De revalorisatiecoëfficiënt in 2023
Voor inkomstenjaar 2023 (aanslagjaar 2024) bedraagt de revalorisatiecoëfficiënt 5,37. Om te weten binnen welke categorie jouw huurinkomsten vallen, moet je onderstaande berekeningen doen.
Stap 1: bereken het geherwaardeerd kadastraal inkomen
Stap 2: verhoog het geherwaardeerd kadastraal inkomen met 5/3de
Stap 3: bereken het verschil
Bekom je bij stap 3 een positief resultaat? Dan aanziet men de huur als buitensporig en valt dit binnen de categorie ‘beroepsinkomsten’ die onderworpen zijn aan bedrijfsvoorheffing.
Geeft de berekening bij stap 3 een negatief resultaat of een resultaat gelijk aan 0? Dan wordt dit als normaal aanzien en valt dit binnen de categorie ‘inkomsten uit onroerende goederen’.
Een voorbeeld maakt alles duidelijk
Je bent bedrijfsleider en verhuurt een onroerend goed aan jouw vennootschap met een kadastraal inkomen van €2500,00. Er is een maandelijkse huur van €850,00/maand of dus €10.200/jaar.
Als we 5/3de van het geherwaardeerd kadastraal inkomen berekenen, krijgen we het volgende resultaat: €2.500,00 × 5,37 × 5/3 = €22.375,00
Omdat €10.200,00 – €22.375,00 een negatief resultaat geeft, zijn dit inkomsten uit onroerende goederen en dus geen beroepsinkomsten.
Zitten we in een situatie waar de huur €1.950/maand of dus €23.400 /jaar bedraagt? Dan krijgen we een positief resultaat van €1.025 (€23.400– €22.375). Dit bedrag wordt dan aanzien als beroepsinkomen en is onderworpen aan bedrijfsvoorheffing.
Is er iets onduidelijk of heb je verder nog vragen? Aarzel dan niet om contact op te nemen met een PIA-kantoor in jouw buurt. Onze experts helpen je graag verder.
